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“存量房时代”离我们越来越近

刘卫民 | 国务院发展研究中心研究员

发布日期:2017-01-06

从区域分化看,对于房价持续高位运行、脱离当地经济基本面的城市,房地产调控仍会保持一定从紧态势,不排除继续加码的可能性。但对于库存仍然较高的三、四线城市,房地产调控政策则会相对宽松一些。

二手房交易量大幅上涨的原因有三个:第一,我国住房存量已经达到户均1套,总量供求紧张问题已经得到大大缓解。第二,对于大中城市来说,建设土地供应规模受到拆迁速度、土地指标等因素影响。第三,住房消费结构升级带来的改善性需求集中释放。

2016年12月以来,中央多次召开会议明确房地产调控以及调控目标。12月14日召开的中央经济工作会议就旗帜鲜明地指出“房子是用来住的、不是用来炒的”。12月21日召开的中央财经领导小组第十四次会议也强调规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫。12月26日在住房城乡建设工作会议上,住建部部长陈政高指出,要抓好热点城市防泡沫、防风险工作。12月29日,住建部网站发布《中共住房城乡建设部党组关于巡视整改情况的通报》,指出将不断加强房地产市场调控。文章称,房地产市场关乎国计民生,住建部党组高度重视房地产市场调控工作,积极开展调研,狠抓热点城市控房价,三四线城市和县城去库存,以及规范整顿市场秩序等工作。

整个2016年,房地产市场可谓赚得盆满钵溢,其火爆程度不仅体现在新房市场上,二手房市场在2016年更是异军突起。据链家研究院预计,2016年全国新房交易额10万亿元左右,二手房的交易额在5万亿元左右;而在2008年,中国新房交易额大约是2.5万亿元,二手房交易额不足0.5万亿元。也就是说,在这几年当中,全国房地产交易额从3万亿增加至15万亿元,增长了5倍。而二手房从当年的不足0.5万亿增长到5万亿元,增长了10倍,增长最快。

究竟应如何看待和评价2016年的房地产市场?当前中国是否正在快速进入到存量房时代?2017年房地产市场动向调控政策是不是会继续加码?针对这些问题,中国经济时报记者采访了国务院发展研究中心研究员刘卫民。

看待房地产市场走势应该有三个角度

中国经济时报:2016年已经过去,回首这一年的房地产市场,如果要做个小结的话,你如何看待和评价?

刘卫民:2016年,房地产市场经历了一轮从“点涨”到“普涨”再到“趋稳”的过程。2016年春节后一线城市房地产市场在较为宽松的信贷条件下,出现了明显的量价齐升,导致一线城市加大了对住房价格的调控力度。在一线城市购房受阻后,部分住房需求被挤向周边城市及二线热点城市,又带动二线热点城市乃至三四线城市价格攀升。2016年四季度以来,受一系列收紧的调控政策影响,主要房地产市场的环比增幅陆续出现回落趋稳态势。

我认为,看待这种市场走势应该有三个角度:第一,住房是给人住的,不是用来炒的,房地产调控方向就是要回归居住属性,抑制投资属性,偏离这个大方向,住房调控就会南辕北辙。

第二,区域分化仍是考虑当前住房政策的重要前提,无论是去库存也好,防控资产价格泡沫也好,都必须因地制宜、因城施策。

第三,住房金融风险须高度警惕,给基本住房需求信贷支持没有问题,但要避免给投资投机需求加杠杆,诱发房地产泡沫,进而给宏观经济平稳健康运行带来隐患。

二手房交易量大幅上涨的原因有三个

中国经济时报:当前,全国二手房的交易额在迅速增长。中原地产研究中心统计数据显示,截至12月26日,2016年北京二手房住宅签约267860套,刷新历史年度纪录,成为北京二手房历史上第二个签约量超过20万套的年度。除了北京外,目前一线城市的二手房成交面积都在新房的2倍以上。数据显示,2016年上海二手房占市场住宅成交比例接近80%。同时,南京、福州等二线城市的二手房交易活跃程度也开始超过新房。能不能说当前中国正在快速进入到存量房时代?二手房交易量大幅上涨有哪些因素在支撑?

刘卫民:是的,“存量房时代”可以说离我们越来越近,特别是一些大中城市,存量房交易已经占到半壁江山。

二手房交易量大幅上涨的原因有三个:第一,根据第六次人口普查数据测算,我国住房存量已经达到户均1套,总量供求紧张问题已经得到大大缓解,因此,存量住房流转与再配置的比重必然不断提高,这是房地产市场供求发展的必然趋势。

第二,对于大中城市来说,建设土地供应规模受到拆迁速度、土地指标等因素影响,在短期内更多家庭只能通过存量房市场满足购房需求。

第三,住房消费结构升级带来的改善性需求集中释放,大部分家庭为了“以旧换新”“以次换优”,也必须卖掉已有房子,才能筹集到足够的首付款,这也增加了存量住房的供应量。

2017年房地产调控仍会保持一定从紧态势,不排除继续加码

中国经济时报:2017年房地产市场动向调控政策是不是会继续加码,这也是市场关注的热点问题。对此,你如何看?

刘卫民:我认为,2017年,房地产市场调控的基调将是促进住房向居住属性回归,严格抑制住房的投资属性。从区域分化看,对于房价持续高位运行、脱离当地经济基本面的城市,房地产调控仍会保持一定从紧态势,不排除继续加码的可能性。但对于库存仍然较高的三、四线城市,房地产调控政策则会相对宽松一些。

来源:国务院发展研究中心

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