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美国08年次贷危机后是怎么处理房价泡沫的?

余翔 | 哈佛大学访问学者,中国现代国际关系研究院美国所经济室主任,

发布日期:2016-10-08

近期中国房价再次出现明显上涨的态势,牵动了远在大洋彼岸美国媒体的神经,对此给予持续关注。美国《华尔街日报》、彭博新闻社等相继发文,探究此轮中国房价上涨的原因以及中国能否采取有效措施控制房价。

余翔 哈佛大学访问学者,中国现代国际关系研究院美国所经济室主任  

金洪 中国人民银行合肥中心支行

 

近期中国房价再次出现明显上涨的态势,牵动了远在大洋彼岸美国媒体的神经,对此给予持续关注。美国《华尔街日报》、彭博新闻社等相继发文,探究此轮中国房价上涨的原因以及中国能否采取有效措施控制房价。

 

一、中国楼市存在泡沫

所有对中国房价高企表示警惕的美国学者都认为,应将市场的“繁荣(Boom)”和“泡沫(Bubble)”区分开。前者指的是一个行业产出、价格和利润的温和增长,它是一个渐进、稳定的过程,反映的是一个行业的自然周期。后者则不一样,它是一个行业产出价格改变以往走势的突然陡涨,重点在突然改变和短时间内价格连续暴涨。

房价上涨未必都属于泡沫,有的时候是因为房产基本价值快速上升,带动房价更快上涨,有的时候是房产基本价值没变,而房价严重偏离房产基本价值。目前,中国的情况属于后者,集中表现为价格快速上涨、不切实际地预期价格会继续上涨、价格严重偏离基本价值。

对当前房价快速上涨的成因,相当一部分美国学者认为这是一种供给端现象,表现在两个方面:一是房产供不应求。在中国,房子不仅有居住的功能,更承载了子女上学、医疗、落户等附加功能。大量有住房需求的人群短期内争抢有附加功能的住房,导致房价暴涨。二是住房金融的低价过度供给,供大于求。过低的按揭贷款利率导致按揭贷款发放规模过大,这种过度供给使风险产生。

美国评级机构惠誉发布报告称,截至2015年末,中国信贷达到GDP的243%,比2008年翻番,该比例今年预计将飙升到253%,明年将飚升到261%。外界担心,中国国内住房金融市场会引发类似2008年之前美国次贷危机的风险。

2007年美国次贷危机爆发,根源在于:住房金融市场的供给方式从传统的固定利率抵押贷款(FRM)向个人可调整利率抵押贷款(ARM)等金融工具转变,导致了市场金融风险增加。次贷危机引发的美国金融危机,对美国经济造成了严重的冲击。

 

二、有没有泡沫指标说话

目前中美监测房价泡沫的思路基本相同,大体可以分为两类。一类是回归分析。此类方法主要是从房地产市场供给侧、需求侧或者资产定价角度出发,采用单位根检验、协整检验等方法,判断房价泡沫情况。

但更常用的是比值法。该方法用到的指标主要包括房价房租比、房价收入比两种。房价房租比,简而言之,就是同一地区房价中位数与房屋年租金的比值。房价收入比一般是指同一地区房价中位数与居民人均实际年收入的比值。二者数值只要超过基期比值20%即被认为存在泡沫。美国学者通过研究发现,用房价房租比判断房价是否存在泡沫的准确率高达85%。因此,该指标是衡量房价泡沫的有效指标。除了高准确率外,该指标还具有提前预警功能,一般可以在房价偏离基本价值20%之前3到6个月预警房价泡沫的形成。

这里笔者也对中国房价房租比进行了计算。结果发现,中国1999-2015年70个大中城市中大部分存在一定程度泡沫,房价泡沫也存在时间和城际差异。从时间上来看,2006年是一个分水岭。2006年之后,房价泡沫相对指数整体上呈单边上升态势。从城际变化来看,1999年以来,70个大中城市房价泡沫相对指数走势分化现象显著。东中部区域房价泡沫普遍高于西部地区。北上广等一线城市与南京、杭州、宁波等经济发达地区数值开始急剧增加,有些城市的数值增加缓慢,二者之间呈现类似“剪刀差”形态。中东部地区房价高,但是市场需求大;西部地区房价较低,但人口净流出。两相权衡,中国存在一定程度的房价泡沫,不过尚未失控。

 

三、看看美国经验

次贷危机后,美国在治理房价泡沫方面还是有些成功经验值得中国思考的。美国治理房价泡沫的手段包括法律、行政、经济等多种手段,这些措施整体上有利于维护市场公平,扩大住房供给,缩小供求缺口。

法律方面,美国有《住房法》《公平交易法》等数十部法律,打击虚假信息、哄抬房价等干扰房地产市场正常发展的行为。相关金融机构和房地产行业协会对上述不法行为实施者设立黑名单制度。此外,媒体曝光也会对房价泡沫制造者产生约束。

行政方面,美国住房和城市发展部每年有数百亿美元的预算,大部分用于建造廉价房和向低收入家庭提供住房补贴。上述廉价房面向低收入家庭提供。同时,美国政府要求开发商在建造房产时要建造一定比例的廉价房;作为补偿,开发商在购买土地时可以因此享受一定的税收折扣优惠。

税收方面,美国涉及房产的税收主要是房地产税和房地产增值税两项。后者只有在房屋购买和出售出现差价时才会征收。而且,自住两年以上的房屋出售时可以享受税收减免优惠,有些州的减免额高达50万美元。

为了打击外来炒房客,鼓励公共部门人员购房,美国有些州政府规定,开发商必须拿出至少10%的开发房产以一定的折扣优惠定向出售给教师、消防队员、社区服务人员等。出售给投资客的房产在同一楼盘中的比重有上限规定,不同州政府的规定有所不同,大体在5%-10%区间。有的州还规定,一个人在同一小区只能购买一套住房。

中国虽然不能照单全收,也可以结合本国实际情况借鉴一二。

 

四、还有些思考

中国此轮房地产价格快速上涨中,真正值得注意的是那些缺少附加功能、缺少人口、实体经济等因素支撑的地域。未来去库存压力巨大,房价存在下跌空间。房价下跌预期一旦变为现实,对当地经济必然造成不利冲击。

在治理房价泡沫上,应该防止“简单粗暴”的做法,不能单纯地刺破泡沫,快速压低房价,而应该推动房地产市场从“泡沫”区间回到“繁荣”区间。目前房价泡沫一定程度上已经酝酿了金融风险。在治理房价泡沫时,应该时刻关注金融风险变化,避免重走美国老路。

在当前经济新常态大背景下,要用全局性眼光治理房价泡沫,将治理房价泡沫发展成为经济转型与深化改革的有机组成部分。仅仅将眼光局限于房价泡沫,就泡沫谈泡沫,并不能有效解决房价泡沫带来的社会经济问题。

《华尔街日报》的一篇报道角度非常独特,称火热的中国房地产市场“大火”烧掉了人民对婚姻的誓言,成千上万对中国夫妻办离婚,不是因为他们想分手,而是为了投资买房。婚姻在利益面前变得不值一提。为了追求利益,人们已经撕下最后一层温情面纱。这也反映出金钱已经成为人们的唯一追求以及现存投资渠道的极度匮乏。因此,需要进一步开发新的投资工具满足人们日益高涨的投资需求。同时,要重视人文教育,优化人们的价值观。

 

来源:瞭望智库

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