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这里地广人稀,照样有人买不起房,只能靠租!

王文迪 郝亚琳 | 瞭望智库驻悉尼研究员

发布日期:2019-01-28

近十年来,澳大利亚房屋租赁市场日渐扩大,租房人群比例升高,房租占收入比也呈现增长趋势,相当一部分澳大利亚人谈起住房也是压力山大。

说起澳大利亚,很多人脑海中最先蹦出来的关键词往往是“地广人稀”。

连绵不绝的牧场,独栋的多层建筑伫立在小山坡上,仿佛每户人家之间都隔着几公里甚至几十公里的距离,风光大片传递的信息往往让人们忽视了一个事实——

在澳大利亚,可不是每个人都拥有自住房。

近十年来,澳大利亚房屋租赁市场日渐扩大,租房人群比例升高,房租占收入比也呈现增长趋势,相当一部分澳大利亚人谈起住房也是压力山大。

但澳大利亚的房屋租赁行业管理较为规范,相关规定及机构健全,在租赁的各个环节均有详细规定,依托社会信用体系,可有效保护租赁双方的权益,一些做法值得借鉴。

租房的人越来越多

在澳大利亚,拥有住房的人并非大多数。根据澳大利亚知名房地产信息公司(提供租房信息、房地产市场的研究)Domain所做的一项统计,澳洲的租房人群约占总人口的三成。最近二十几年来,租房人群一直在缓慢增加,而拥有住房且不用还贷的人群却在下降。这项统计的数据显示,2016年澳人口的30.9%租房居住,31%拥有自己的住房且没有贷款压力,34.5%拥有住房但正在还贷。

租房人群不断增加,一方面是因为房价快速上涨,另一方面也是因为高昂的租金占据了租户收入的很大部分,使得租房者很难积攒下买房的首付。

墨尔本研究院的家庭收入和劳动力动态研究(Household Income and Labour Dynamics)是澳大利亚唯一一个具有全国代表性的长期家庭研究。这一研究始于2001年,其最新的调查结果显示,年龄在35至44岁的人群中,能够从租房转变为买房的比例从2001-2004年的每年15%锐减至2013-2016年的每年9.8%。而对于年龄在18至24岁的年轻人来说,这一数据下降得更多。

尽管澳大利亚地广人稀,但大部分人口都集中在东南沿海地区,特别是悉尼、墨尔本和布里斯班等几个大城市。这些城市拥有宜居的气候、优美的自然环境、良好的教育和医疗条件,不仅对澳大利亚人有很大的吸引力,同时也是国外买家的重点选择对象,由此也助推了澳大利亚各大城市的房价。

尽管自2018年以来,悉尼、墨尔本等城市的房价出现了明显的下跌,然而对于没攒够首付的租户来说,房价依然高昂,租房仍然是仅有的选择。

多半收入付了房租

高房价同样催生了高租金,尤其是在悉尼、墨尔本等大城市,不少人收入的几乎一半用来支付房租。

据《澳大利亚人报》报道,随着爱彼迎(Airbnb)的兴起,悉尼和墨尔本的租金市场被进一步推高,使得这两个城市的租金可负担能力不断加剧。而在悉尼和墨尔本的内城和海滨郊区,约七分之一的潜在出租房都属于爱彼迎的商业租赁。根据澳大利亚房地产协会(Housing Industry Association)的一份报告,业主追逐利润丰厚的旅游收入进一步收紧租赁市场,并加剧了住房负担能力的压力。

在澳大利亚,当住房支出占到家庭总收入的30%以上时,该家庭就面临着“住房压力”。一边是租金和房价的节节攀升,一边是缓慢得近乎于没有增长的收入,很多澳洲人也面临“租房贵”的困扰。尤其在悉尼、墨尔本和布里斯班等大城市,很多人月收入的一半都用来支付房租。

澳大利亚房屋租赁网站(rent.com.au)在2017年针对全澳超过2000名租客所做的一项调查显示,53%的受访者周薪的三分之一到一半都用来付房租了,而30%的受访者的周租金已经超过了他们周薪的一半。

根据澳大利亚最大的非政府社会保障房提供者之一Compass Housing Services所编制的一项报告,在墨尔本的近郊比如布莱顿地区,一套三居室的平均周租金大概是968澳元(约合人民币4689元),如果不想承受住房压力,年薪起码得达到13万澳元(约合人民币63万元)以上。而根据澳大利亚统计局2018年5月的数据,墨尔本所在的维多利亚州的平均周薪是1545澳元(约合人民币7484元)。

在悉尼——全澳住房压力最大的城市,形势只会更严峻。在悉尼最核心的CBD区域,一套三居室的周租金基本在1200澳币(约合人民币5812元)上下,如果地段更好、房龄更新、面积更大,周租金往往在2000澳元(约合人民币9687元)以上。而悉尼所在的新南威尔士州的平均周薪只有1600澳元(约合人民币7750元)左右。

可见与中国一样,在澳大利亚大城市居住也是大不易。

房东考察挑选房客

尽管也存在一些少数无良房东或房客扰乱市场的案例,但总体来说,澳大利亚房屋租赁市场较为成熟,相关规定及机构健全,在租赁的各个环节都有详细规定。

从租房流程来看,根据笔者的个人体验,首先,可以从各大租赁信息网站查找合适房源,房源信息中会标明房子本身信息,最重要的一项是周租金(与中国不同,澳大利亚的房租以周计算)。若有中意的房源可查阅该房源中介贴出的看房时间,这一点也与国内随时可约看房不同,在悉尼一般为每周六。

经过多方对比后,若租房者看中某套房子,可以向房东提出租房申请。申请中不仅要写上租房者对租金和租房时间的心理预期,还要附上租房者的详细情况。在租房申请表中,尽管各家中介的表略有不同,但需要填写的信息都极其详细。从职业、家庭、工作等个人信息,到是否有宠物、是否吸烟、是否会经常有客人探访甚至留宿等生活细节,都涵盖在内,这些都是房东在挑选租房者时需要参考的因素。有的申请还会要求租房者提供几位推荐人或证明人,房东在考察租房者时会联系这些证明人进行信息核实,这也是基于社会诚信系统所做的考察。

此外,到了正式签订租房合同前,中介一般会联系租房者的上一个中介,查阅租房者此前的缴纳记录和退租记录,看看租房者是否有不按时支付房租、无法保持屋内整洁的“黑历史”。这也就保证了租客每次租房都会严格遵守交房租时间,并在退租时做好退租清洁,以防止不良租房记录会影响到自己再次租房。

其中,退租清洁是极其值得国内租赁市场借鉴的方法。在澳大利亚,租客退租时,须雇佣专业退租清洁人员进行打扫,房间内每个位置均有打扫干净的标准,经房东验收后才算完成了退租程序,这样就不会出现租客离开后房子一片狼藉的情况。

简单的说,在澳大利亚租房是房东选房客,房客较为被动,须向房东或中介证明自己是有诚信、有负担能力、可维护房屋整洁的优质租客。

房客同样受到保护

尽管从租房流程看,租房者较为被动,但在保护租房者权益方面,澳大利亚各州同样分别有健全的管理制度。

据记者了解,昆士兰州有昆州租房者协会。这一协会成立于1986年,专门为租房者提供建议和咨询,为租房者的权益发声,不断推动昆士兰州完善相应的租房法律法规。比如这一协会所创立的一项服务,为全昆士兰州租房者提供建议和咨询,从帮填写租房申请表,到讲解作为租客的权利和义务,从解决租房中出现的问题,到协助同房东或中介谈判,涉及租房过程中的方方面面。尽管这一协会不属于政府组织,但政府会提供一些资金上的支持。

在悉尼所属的新南威尔士州,负责租房事宜管理的是新州政府下属的公平交易委员会(Fair Trading)。所有租房者的押金都是直接交由该委员会管理,而不是交给中介。在租金方面,这一委员会也有着详细的规定。

根据规定,当上一个固定期限租房合同已经结束、租房者有意续租的时候,房东才可以涨价。如果房东想在租房合同期间涨价,必须提前60天以书面形式通知租房者。在这一书面通知里,房东必须写明他所期望达到的租金金额(而非简单的房租上涨幅度)、上涨后租金生效的具体日期,并且签字确认后以合适的方式递送给租房者。这样做的原因就是为租房者考虑是否续租、寻找新房源提供足够的时间。

如果租房者认为租金上涨幅度太过分,可以在接到书面涨价通知的30天内告到法院,而法院也有权来决定未来12个月的租金数额。

公平委员会还对租金的上涨频次提出了建议,希望房东以小额渐进的方式来涨房租,这样一来可以保持租金和市场价持平,保护房东出租房屋的积极性;二来也可以避免大幅上涨租金吓走租房者,或是带来矛盾纠纷。

与发达国家成熟市场相比,中国的住房租赁市场仍有较大的发展空间,规范的租赁管理制度可以推动市场的健康发展。房屋租赁市场的发展同样是完善住房市场长效机制的重要组成部分。(完)

来源:瞭望智库

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