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供需两侧建立长效机制才能稳定房地产市场

樊纲 | 中国(深圳)综合开发研究院院长、中国经济体制改革研究会副会长

发布日期:2018-01-08

必须要承认,稳定市场的短期政策在一定时期是重要的,如果2015年不出台短期的救急性的政策,可能房地产还在狂欢当中。

由中国经济体制改革研究会主办的第十五届“中国改革论坛”于2017年12月2日在北京举行,论坛主题为“学习贯彻党的十九大会议精神,研究推进重点领域改革取得突破”,中国(深圳)综合开发研究院院长、中国经济体制改革研究会副会长樊纲出席,并在演讲时系统分析了房地产长效机制。

房产税是市场稳定的长效机制

樊纲指出,必须要承认,稳定市场的短期政策在一定时期是重要的,如果2015年不出台短期的救急性的政策,可能房地产还在狂欢当中。

“我们不否定短期政策在一定条件下的意义,但最终要使市场能够长期稳定,不能靠现在的短期手段,一定要系统的考虑长效机制问题。”

樊纲首先谈到了需求侧,他指出,目前当地产需求侧还存在巨大的规模,关于住房的需求远远没有枯竭。中国房屋自有率确实很高,住房自有率高仅仅说明租赁市场不发达,并不是说需求已经枯竭。

在自有率条件下还存在着三种需求:

一是所谓刚性需求就是人口增长,家庭小型化带来的一些住房需求;

第二个比较大的是改善型住房的需求,原来的公房质量较差,现在大家收入高了进入了中等收入,要追求美好生活,都想改善。

第三个特别重要的,但往往被忽视的是迁移性需求,农民家里有房,但他们还要在县城里买房,小城市的人要进中等城市,中等城市的人要进大城市,大学毕业生到特大城市,北漂也好、寻求工作也好,不管是租还是买,都有住房的需求。

住房需求专门朝大城市集中,导致大城市的需求特别旺盛,旺盛到了要起泡沫的程度。樊纲表示,“当你忽视这种需求的时候,你的供给跟不上,你就会出问题。”

现在另一个问题就是如何对待迁移性需求,如何来面对城市化进程中人口迁移的过程所产生的新的需求。

需求的第二种,称作为非居住性需求,第一指的是投资,我买了房子是要出租的,这种需求仍然是合理需求,因为仍然符合房子是要住的。

可是现在出了一个问题,一些人买了房子连租都无所谓,就是为了等升值。

因为房地产有泡沫,房地产在不断的升值,特别是一些好的地段,好的城市,住房价格不断上升的情况下,就出现了这样一种需求。

樊纲表示,一个重要的原因就是这种需求没有得到抑制,没有得到提高保有成本的机制。因此在需求方最重要的长效机制就是房产税。

房产税有三个意义

第一是提高保有成本,减少投资性需求。这个大家一般都能认识到,好像交了房产税,我的成本会高。

第二个作用就是价格波动的内在稳定器,按照房子现在变动的价值,当年变动到什么程度,比如按上一年底房子的价值来征下一年的税,只要跟着他征税,房价越高征税越多,房价越低征税越少。

同样税率,征税的价值量是变动的。

在房价高涨的时候,因为大家要多交税,有些人就不买大房子了,有些人就要退出去,有些人要换小房子等等,在其他国家的机制当中都充分体现,内在稳定器是长效机制。

第三是大家迄今为止讨论方案时很少意识到的一个问题,现在不是没交税,现在大家在买房子的时候一次性的地价里面是交了一定的税,因为房子代表着一大堆的公共服务。

但是现在这种一次性交税的办法问题在哪呢?

现在交的税所包含的未来的房子,维持它、维持环境、维持交通、维持各种公共服务的成本是会变化的,你现在征的税只是按现在的成本征税,而土地价格在涨,劳动工资在涨,各种成本在涨,维持的成本会跟着整个经济的发展而不断上涨。

樊纲表示,现在这种一次性交税的办法而不是未来每年按照房产的价值来征一定的税率,就占了未来的便宜。“现在交的成本是比较低的,实际上就没有交足未来的成本,现在大家为什么赶着买房子,没有房产税的话赶紧买房子,买的越多越占未来的便宜。”

“所以这三个作用如果都能起到的话,房产税一定是起作用的,抑制投资性需求,也就是非居住性需求。”

征房产税最大的问题就是涉及到怎么征、怎么起征、怎么开征,怎么减免,怎么保护低收入群体的利益。关于怎么开征,樊纲表示一定要有一个过渡期,而且要有合理性,用新房新办法,老房老办法的办法来过渡。

这样的过渡期也是合理的,过去人们一次性买房已经交了一笔钱了,你不能让他现在交了,马上又再,每年又在交,你有一个一二十年的过渡期,基本就折现了,再征也是合理的。

关于低收入阶层是否减免的问题,樊纲得出了一个结论,就是建房子就征税,另外合乎减免标准的人另外申请,就像申请低保一样。

地价是房价的派生价格

在供给侧方面,樊纲表示房地产供给侧方面也存在很大问题,中国的土地高度稀缺,我们可居住面积是世界人均可居住面积的三分之一,我们还要粮食自给自足,还有18亿红线。

还有农村土地怎么流转的问题,现在的土地制度,这个事目前还很难做,他认为我们要有耐心,逐步解决农村土地流转的问题。

此外,还涉及到一些人为因素,在供给侧的一些人为因素,包括制度因素、战略因素、政策因素,导致我们的土地供给、住房供给出了问题,供给不足。

一是容积率太低,土地少怎么办?

“容积率低就学香港,在有限的土地上提高效率,多盖点房子,我们现在还一直压着容积率。”

 二是地方政府不供地,樊纲认为,在地价高这个问题是,某些地方政府是有一定责任的。如果他做这件事那就是他的责任,就是饥饿供给,就是不供地。重庆为什么房价不高啊?因为房价稍微一高就得供地,不供地就得出问题。

三是地产商高价买地,现在的房地产商动不动就说房价就高因为地价高,但樊纲表示,地价是房价的派生价格,“不是你预期未来房价会比现在更高,所以你才能用更高的价格来买地吗?

给你便宜的地,但你将来便宜卖房吗?你不便宜卖房,你就有高额利润。你老说你地价高,问题是你预期的房价更高,不然你怎么要拍地?”

四是租赁市场不发达,包括针对低收入阶层,对于保障性质的租赁住房也确实是供给短缺,各种法律体系、各种保护租房、房客双方的法律制度不健全,导致大家对租房市场发展的很不健全。

城市化是趋势

最后一点很重要的就是土地分配制度,就这么一点土地,如何分配,如何在大城市和小城市之间分配?这就是城镇化战略的偏差问题。

过去我们一直强调发展小城市,小城市无限供地,大城市限制供地,限制发展,不允许设人口上限,不发展大城市。

结果人涌向大城市,离开小城市,结果现在绝大多数的人口迁移是向大城市迁移,而中小城市,特别是三四线的城市大部分是人口流出的地方。

最近研究院做了另一项研究,研究产业转移,中央政府有若干项鼓励产业转移的政策,定了60几个城市作为产业转移的城市,结果10多年下来,最后转移到内陆地区真正转移的87%都是到省会大城市,那些小城市几乎都没有。 

因为大城市有优势,城市化就是大城市有聚集效应和集聚效应,能够提供更好的服务、提供更好的基础设施、提供更好的人才资源、提供更好的物流等等,因此产业进了大城市,就业在大城市提供,人为什么迁移,人的迁移是为了过更美好的生活。

这次十九大把美好生活这件事提出来了,樊纲表示,“你不能按照你的想法,说他应该到边远山区去,你为什么不去?”他也追求美好生活,特别是他的孩子要追求美好生活,大城市能够提供这些东西,很多小城市提供不了。

稳定市场不等于价格不变

最后,他谈到了完善房地产制度的目标相关的一些问题。

第一,还得坚持市场化道路,坚持发挥市场机制配置资源的基础性作用,坚持房地产市场的发展,不能再回到政府供房子的老路上去,由政府大包大揽的老路上去。

第二,稳定市场不等于价格不变。

我们的收入在不断增长,土地是给定的,因此土地的相对价格基本意义上就是GDP,如果GDP在不断增长,土地的价格就会在不断地增长。土地价格增长了,相对来讲房子价格也就增长了。

他认为因此真正需要稳定的不是说房价一成不变,而是收入与房价的比例关系基本稳定。

最重要的一条,是要在供需两个方面,共同采取措施,同时采取措施,同时来建立长效机制,市场才能在供求两个方面实现逐步长期的稳定。

来源:中国(深圳)综合开发研究院

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