最新数据显示，全国房价同比下跌4.5%，而商品房销售面积反而下降23.8%。这种“量价齐跌”的局面背后，是购房者“越跌越观望”的复杂心理。
国家统计局最新发布的数据显示，70个大中城市中，有57个城市新房价格环比下降，创下年内新高。与房价下跌形成鲜明对比的是，居民储蓄存款余额同比增长16.5%，居民贷款意愿降至十年低点。
曾经火爆的售楼处如今门可罗雀，房产中介小王已经三个月没有开单了。“现在的情况是，房东想卖不敢降，买家想买不敢买。”小王苦笑着说，“买卖双方都在博弈，成交量自然就冻结了。”
这种观望情绪在全国蔓延。一线城市房产交易量同比下降约30%，二线城市下降幅度更高达40%。与此形成对比的是，租房市场异常活跃，长租公寓需求量同比上涨18.7%。
“我现在月租6000元就能租到市价800万的房子，为什么要背30年房贷去买它呢？”在北京国贸工作的白领李女士表示，租售比失衡让她选择继续租房。
房地产市场长期存在着“买涨不买跌”的心理预期。房价上涨时，人们担心错过机会纷纷入市；价格下跌时，反而期待更低点，陷入观望循环。
“我现在买了，万一明年再降20%，不是白白损失几十万吗？”正在看房的上海市民张先生道出了许多购房者的顾虑。
这种预期导致市场形成恶性循环：房价下跌→购房者观望→成交量萎缩→开发商资金压力加大→降价促销→房价进一步下跌。
心理学教授刘建波分析：“购房者在大额支出时存在‘损失厌恶’心理，对损失的恐惧远大于获得的快乐，这种心态在下跌行情中尤为明显。”
房价下跌不仅影响购房预期，更直接带来了“负资产”风险。即在房价大幅下跌后，房屋市值可能低于未偿还贷款金额。
“我2021年买的房子，总价420万，贷款300万。现在同户型挂牌价只有350万，就算卖了还不够还银行。”深圳购房者吴先生的遭遇并非个例。
此外，期房“烂尾”风险也让购房者望而却步。某知名房企暴雷后，全国共有上百个楼盘停工，涉及业主超过10万人。
“现在买房就像开盲盒，不知道能不能按时交房，甚至不知道能不能拿到房。”郑州购房者王女士表示，她更倾向于购买现房或二手房。
随着年轻一代观念变化，租房正成为越来越多人的长期选择。调查显示，65%的“90后”认为租房也可以接受，这一比例在“70后”中只有32%。
“租房不用凑首付，没有月供压力，工作变动可以随时换房，为什么一定要买房呢？”杭州互联网从业者小陈表示，他们团队10个人中只有3个买了房。
同时，各城市陆续推出的“租购同权”政策，保障租房者子女教育等权益，正在消除租房的制度性障碍。长租公寓市场规范化发展，也提供了更多样的租房选择。
当前楼市另一个显著特点是分化加剧。一线城市核心地段优质房产价格坚挺，而远郊区和三四线城市房价调整明显。
“现在不是能不能买房的问题，而是买什么房的问题。”房产分析师张月指出，“核心城市的核心资产仍然具有保值功能，但非核心区域的房产可能面临长期下跌风险。”
这种分化让购房决策变得更加复杂。购房者需要更专业的知识来判断房产的真实价值，而不是像过去那样“闭着眼睛买都能赚”。
多位专家表示，中国房地产市场正在经历结构性转变，从过去的投资属性主导回归到居住属性主导。
“房地产普涨时代已经结束，未来将进入精细化发展阶段。”中国经济体制改革研究会副会长樊纲认为，“住房将更多体现为消费品属性，而不是投资品属性。”
国务院发展研究中心金融研究所副所长陈道富建议：“购房者应该根据实际居住需求来决定是否买房，而不是基于投机心理。需要就买，不需要就不买，这才是健康的市场心态。”
随着“金九银十”传统销售旺季的到来，多地政府已出台包括降低首付比例、提高公积金贷款额度、减免购房税费等刺激政策。
但市场反应仍然平淡。分析师认为，只有当购房者信心真正恢复，房地产市场才能走出“越跌越观望”的怪圈。
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