图为云南昆明海晏村

在我国城镇化步入存量优化阶段，情绪经济浪潮席卷全球的大背景下，城市更新和文旅消费市场正经历深刻变革。传统“大而全”的重资产文旅模式，因过度依赖硬件设施建设，却忽视文化情感价值的挖掘，在同质化竞争中举步维艰，难以满足游客对情感共鸣、品质保障和个性体验的核心诉求。在此形势下，“小而美”场景焕新锚帆桨理论应运而生，为城市闲置空间的适旅化改造提供了创新范式。本文基于该理论，构建“三维焕新·黄金三角·轻资产闭环”方法论体系，并结合典型案例，揭示其在十大闲置空间适旅化改造中的实践路径。

一、理论核心与方法论架构

“小而美”场景焕新锚帆桨理论，是应对当前文旅市场变革的创新理念。它以轻资产为船身，降低对硬件的过度依赖；以敏捷化为风帆，敏锐捕捉市场动态；以协同网为桨板，整合各方资源，构建起坚实的企业生存基础 。“专精特新”则为文旅企业提供技术标准与社会价值背书，二者统一于生态位竞争策略。

错位锚定，能让企业精准定位细分市场，避开同质化竞争。如开封清明上河园以宋代婚俗开辟婚登赛道，通过实景演出、互动体验等形式，让游客深度感受宋代婚俗文化，年接待游客量突破800万人次 。敏捷帆动，可使企业快速响应市场变化。像西安长安十二时辰主题街区，构建分钟级响应机制，利用物联网、大数据技术实时监测游客流量、安全状况等信息，一旦市场需求发生变化，便能迅速调整运营策略，开业首年游客满意度达95%。协同桨板，有助于企业整合多元主体资源。例如景德镇陶溪川文创街区，以“创意设计 - 生产制作 - 展示销售 - 文化体验”整合陶瓷工坊、艺术家工作室、文化企业等，形成资源三角模型，2024年吸引游客超600万人次，商户年均营收增长65%。

“小而美”场景焕新锚帆桨理论以“锚定价值、借帆赋能、划桨前行”为逻辑主线。该理论衍生出三大核心模块：三维空间焕新体系从平面、立体、网络三个维度对空间进行重塑；黄金三角协同机制整合政府、资本、企业三方资源；轻资产闭环运营模式依托模块化、数字化、证券化手段，降低运营成本 。三大模块相互关联、协同作用，构成完整的城市闲置空间适旅化改造方法论体系。中旅联以“轻资产运营+自主IP孵化”盘活存量资产的实践，正是这一体系的生动诠释。其研发的“沉浸式演艺”“萌宠乐园”“城市IP主题乐园”等新业态，通过精准匹配城市公园、广场、街道、室内场馆等公共区域的资源特性，快速迭代场景以适应市场变化，并借助线上线下传播矩阵实现品牌落地，成功将原本“政府花钱养”的公共区域，转化为“能赚钱、有活力的产业载体”，构建起“资源精准匹配-场景快速迭代-传播矩阵落地”的闭环模型，为轻资产闭环运营模式提供了新的实践样本。

二、三维空间场景焕新体系的创新实践

（一）在平面空间推动功能重组与场景串联。平面空间的改造，旨在打破传统空间功能的单一性。通过空间拓扑分析技术，对空间进行重新规划。广东云浮云茂高速白石服务区，便是成功案例。它通过“购—制—游”动线设计，将农贸市集、食品加工工坊与玻璃栈桥观光区串联起来。这种创新设计，使服务区从单纯的交通服务节点，转变为文旅消费的热门场所。2024年，服务区带动周边客流增长40%，单位面积商业价值提升2.3倍 。

（二）在立体空间推动垂直业态分层与价值叠加。借助BIM技术，进行垂直空间规划，实现垂直业态分层与价值叠加。上海M50创意园采用“底层画廊引流、中层工作室租赁、顶层剧场运营”的垂直布局。底层画廊吸引艺术爱好者前来参观，为园区带来人气；中层工作室租赁，为艺术家提供创作空间，同时也为园区增加收益；顶层剧场运营，举办各类艺术演出，提升园区的文化品牌价值，形成“流量—收益—品牌”价值链条，实现租金溢价50% 。

（三）在网络空间推动数字技术突破物理边界。利用VR/AR、NFT等数字技术，实现虚实融合，突破空间限制。湖南张家界元宇宙景区，将自然风光数字化，并结合NFT数字藏品，开发出独特的线上旅游产品。2024年，线上衍生品收入超门票收入30%，开创了景区数字化转型的新模式。南京老门东通过AR导览与沉浸式戏剧，让游客仿佛穿越回古代，商圈客流量增长28%，激活了传统街区的活力。

三、黄金三角协同机制的资源整合

（一）政府方—政策杠杆与制度保障。政府在城市闲置空间适旅化改造中，发挥着关键的引导作用。通过制定政策，引导社会资本参与。河南郑州在油脂化学厂改造中，采用“特许经营 + 资产盘活”模式，以20年经营权置换1.2亿元社会资本，实现了闲置资产的有效利用。深圳将南头古城纳入历史城区保护计划，划定保护区并出台税收优惠政策，吸引企业投资，成功实现历史城区的活化，日均客流量突破5万人次。

（二）资本方—金融创新与风险共担。面对城市更新项目资金需求量大、回报周期长的特点，资本方积极创新金融产品和服务模式，以破解融资难题并实现风险共担。主理人商业发展贷采用分阶段“连续贷款”模式，第一阶段为开店贷，通过综合评估主理人个人信用、专业背景、社群潜力及场地方支持力度，提供10 万- 150万元三年期贷款，实行收入全程监管与动态递增还款机制；第二阶段为发展贷，依据前期经营数据核定30 万- 300万元额度，支持业务扩张；必要时可增设第三阶段发展贷款。同时，联动场地方租金减免政策与政府消费券专项扶持，降低还款风险。场景焕新投贷联动则创新“业主方投资劣后+运营方贷款”模式，在某项目中，业主方承担3000万元空间改造投资，运营方通过1000万元贷款完成精装、IP开发、活动运营等投入，资金使用与收益实施封闭管理，业主方以收益劣后机制增信，并优化运营机构评价体系，纳入运营能力、成功案例等核心指标，实现风险共担，为城市更新项目解决资金难题提供了新思路。

（三）企业方—IP孵化与商业转化。企业是文旅项目的运营主体，通过文化IP孵化与商业转化，实现价值创造。山隐集团在昆明海晏村项目中，挖掘滇池渔文化，打造特色文旅场景，成功撬动民间投资5亿元，年接待游客超百万人次。浙江远见集团策划运营的浙江缙云仙都景区，通过“文化基因解码+场景化表达”模式，将景区升级为深度体验型文旅目的地，游客停留时间延长，综合收入增长210%。凯歌儿集团将河北唐山宴烂尾商场改造为文旅商综合体，融合地方小吃与非物质文化遗产，年均接待游客500万人次 。

秦皇岛阿那亚前身为濒临烂尾的海景房项目，项目团队转变思路，从单纯卖房转向服务运营。打造“孤独的图书馆”“阿那亚礼堂”等网红地标，举办戏剧节、电音节等文化活动，将其转型为滨海旅游度假综合体。如今，阿那亚年销售额超30亿元，年客流量达300万人次，成功从烂尾项目蝶变为文旅地产标杆，成为社区类空间改造的典范。

四、轻资产闭环运营模式的实施路径

（一）实施模块化设计，促进降本增效的快速复制。采用标准化功能模块，实现灵活改造，降低成本，缩短建设周期。中旅联控股在成都商场改造中运用“IP + 模块化”模式，建设周期缩短30%，成本降低25%。云浮云茂高速白石服务区通过模块化设施建设，工期压缩40%，快速转型为“高速文旅综合体”，为模块化设计在文旅项目中的应用提供了成功范例。

（二）实施数字化运营，促进精准管理与体验升级。数字化工具在文旅项目运营中，发挥着重要作用。黄山屯溪老街运用数字孪生技术，实时采集客流数据，优化业态布局，客流量提升100%，运维成本降低30%。上海桃浦智创城地下空间通过智能导览与AR互动系统，提升游客游览体验，商业坪效达传统商场2倍。京东方艺云启动“百万数字文化体验场景落地计划”，其标杆项目苏州湾数字艺术馆，运用新型显示、VR/AR等技术，打造全场景数字化艺术空间，为观众提供沉浸式互动体验，成为科技赋能文化产业的典型范例。

（三）实施资产证券化，促进资金回笼与持续发展。通过资产证券化，实现资金回笼，为项目的持续发展提供资金支持。广州广报阡陌间将旧办公楼改造为数字艺术园区，通过资产证券化将投资回收周期从7.2年压缩至2.8年，吸引社会资本参与城市更新，为资产证券化在城市闲置空间改造中的应用提供了实践经验。

五、十大空间类型的适旅化改造实践

（一）湖南张家界元宇宙景区（景区类）。运用VR/AR、NFT技术，打造数字孪生景区，开发数字藏品，线上衍生品收入超门票收入30%，开创了景区数字化转型的新模式，为景区类空间的适旅化改造提供了新思路。

（二）江苏南京老门东历史街区（街区类）。通过AR导览与沉浸式戏剧，还原历史场景，带动商圈客流量增长28%，激活传统街区活力，为街区类空间改造提供了可借鉴的经验。

（三）上海M50创意园（园区类）。采用垂直业态布局，形成艺术产业生态链，实现租金溢价50%，成为文创园区改造标杆，展示了园区类空间改造的成功路径。

（四）河北秦皇岛阿那亚（社区类）。由房地产烂尾项目转型为滨海文旅社区，通过打造网红建筑、举办文化活动，年接待游客300万人次，是社区类空间改造的成功典范。

（五）河北唐山宴（商场类）。将烂尾商场改造为文旅商综合体，融合餐饮、民俗、演艺等业态，年均接待游客500万人次，为商场类空间的改造提供了范例。

（六）广东云浮云茂高速白石服务区（高速公路服务区类）。转型为“高速文旅综合体”，非油品收入占比65%，开创交通节点文旅化新模式，为高速公路服务区的适旅化改造提供了新方向。

（七）云南昆明海晏村（小镇类）。山隐集团挖掘渔文化打造特色文旅场景，撬动民间投资5亿元，年接待游客超百万人次，为小镇类空间改造提供了经验。

（八）广东深圳南头古城（城中村类）。政府主导规划，吸引企业投资，日均客流量突破5万人次，实现历史城区活化，是城中村类空间改造的成功案例。

（九）上海桃浦智创城地下空间（地下空间类）。利用智能导览与AR技术，商业坪效达传统商场2倍，提升地下空间价值，为地下空间类改造提供了参考。

（十）辽宁大连熊洞街（工业遗址类）。大连博涛文化科技公司将大连冷冻机厂旧址改造为熊洞街，融入机械巨熊“北北”等特色IP，打造工业遗产文旅新地标。街区保留建筑原貌，融合朋克风格，规划主题区域，涵盖游乐、美食等多元业态。开业后年均接待游客150万人次，本地游客重游率高，为工业遗产活化利用提供可复制经验。

六、生态合作伙伴关系构建

（一）协同机制设计。建立“政府规划引导—资本精准投入—企业专业运营—社会广泛参与”的四维协同机制，明确各方权责利。政府负责制定规划和政策，引导项目方向；资本方提供资金支持；企业负责项目的运营管理；社会力量广泛参与，形成合作合力。

（二）利益分配模式。设计“基础收益保底+超额利润分成”的动态分配方案。根据各方的投入和贡献，确定基础收益保底份额；对于超额利润，按照约定的比例进行分成，平衡各方利益，保障合作的可持续性。

（三）风险防控体系。构建涵盖政策、市场、运营的全流程风险评估与预警机制。引入保险、担保等工具，分散风险。定期对项目进行风险评估，及时发现潜在风险，并采取相应的措施进行防范和化解。

综上所述，本文构建的以“小而美”为核心的闲置空间适旅化改造方法论，通过三维焕新体系、黄金三角协同机制和轻资产闭环运营模式三大核心模块的协同运作，为城市闲置空间适旅化改造提供了系统解决方案。未来，需进一步深化数字技术与金融创新融合，推动该方法论在更多城市更新项目中的应用。同时，不断完善生态合作伙伴关系，共同探索更多创新实践，助力城市高质量发展，推动文旅产业迈向新的发展阶段。